Pour déterminer les efforts à faire sur ses dépenses, il y a une démarche que personne ne fait et qui est pourtant la plus valable : le bilan de vie.
Qu’est ce qu’un bilan de vie ?
Le bilan de vie consiste à faire la somme de ses dépenses et de ses revenus sur l’ensemble de la vie. Cela permet de se rendre compte plus clairement de l’importance relative des différentes dépenses.
Exemple pour un français moyen gagnant 2100 euros par mois. On néglige les variations pendant la carrière. Pour 40 ans travaillés, le total est de :
- 2100 x 12 x 40 = 1 008 000 euros soit 1 million.
- Pour un smicard ou un cadre, la somme sera la moitié ou le double, mais pour 97% des gens, l’ordre de grandeur restera le même : un million de recette sur la vie d’un salarié, hors gains immobiliers ou de placements.
Avec 20 ans de retraite à 75%, on peut espérer monter à 1,4 millions.
Or une personne avec ce salaire et louant toute sa vie (60 ans de 20 à 80 ans) un appartement à 700 euros par mois, va fatalement cramer le tiers de son argent, soit 460 000 euros sur la vie ! C’est dément et plus du double de l’argent nécessaire à acheter ce même logement. Même si le « 2e appartement payé » équivaut à des frais de notaires, des frais d’entretien de la maison sur 60 ans et des taxes d’habitation (60 x 700 = 42 000 euros tout de même de taxe d’habitation propriétaire), il y a de quoi acheter la maison.
Ce raisonnement étant fait, le français « moyen » rêve de devenir propriétaire. Ce qui joue en bonne partie, c’est la crainte d’avoir une faible retraite et donc le désir d’être propriétaire à 60 ans et donc de ne plus payer de loyer, lorsque ses revenus seront réduits et les frais de santé risquent d’arriver.
Il y a donc un endettement souvent ric-rac au maximum du possible, au 33% du revenu accepté par les banques, voire 35 ou 40% sur certains dossiers (fonctionnaires ou cadres ayant un poste stable ou d’autres garanties)
Le paradoxe du propriétaire
C’est là que se trouve le paradoxe. Une bonne partie de l’épargne des français se trouve du coup dans leur immobilier résidence principale. Une fois sorti le budget logement, il est en effet difficile d’avoir encore de l’épargne disponible, après le paiement des indispensables gadgets techniques futiles et autres voitures neuves.
Grosso modo les français ont pour 1500 milliards en assurance vie, autant en livret A, autant en bourse, et beaucoup plus (7000 à 10 000 milliards soit les deux tiers du total) en immobilier.
Pourtant l’immobilier ne rapporte rien. Une maison se dégrade et n’est donc qu’un coût. L’apparence de l’argent gagné, surtout ces 20 dernières années, est du à une alternance de longs cycle de 5, 10 ou 20 ans, sur l’immobilier, et ces cycles ont été assez positifs récemment. Tout porte à croire qu’avec l’appauvrissement général du pays qui nous attend, la rareté des matériaux de construction et de l’énergie, les nouvelles normes BBC… les prix des maisons anciennes vont stagner dans les décennies à venir.
Ceux qui veulent gagner de l’argent avec une résidence principale font un bien mauvais calcul. Car le paradoxe c’est que vivre dans une maison qui vaut 300 ou 500 mille euros ne permet pas de dépenser cet argent. Cela revient à être l’oncle Picsou qui se baigne tous les matins dans sa piscine d’or et ne peut pas en dépenser un centime.
Qui imaginerait d’ailleurs vendre sa résidence principale pour dépenser l’argent et redevenir locataire ? Personne.
Le paradoxe à résoudre est donc qu’il FAUT être propriétaire pour éviter de mettre de l’argent par les fenêtres et de payer un loyer. Mais en même temps (et beaucoup de gens l’oublient, les agent immobiliers sont passés par là), il FAUT AUSSI réduire au maximum le coût de sa résidence principale, car comme une voiture, et même si cela est moins rapide, ce n’est qu’une perte d’argent.
Réfléchissez y bien.
Même une personne qui ne fait que 2 achats immobiliers dans sa vie (par exemple l’un à 25 ans et l’autre à 50 ans) va dépenser sur son 1,4 million :
- 336 000 euros en remboursement de prêts (25 et 15 ans à 700 euros car la 2e maison est plus grande que la première et il faut encore prendre 15 ans de prêt)
- 42 000 euros de taxes de propriétaire (foncière) (sans compter la taxe d’habitation mais ne l’incluons pas car le locataire la paye aussi)
- Environ 60 000 euros de réparations diverses
- 2 x 20 000 euros de frais d’agence et de frais de notaire.
- Tout ça pour une maison d’environ 150 m2 en campagne qui vaudraient 250 000 euros à l’achat en 2010 et soyons optimiste, 350 000 euros à la mort de cette personne vers 2040.
- L’argent vraiment gagné (par rapport à une location) est donc de 208 000 euros. Cool
- Sauf qu’à votre mort, l’état taxe la succession.
- Malgré les abattements, il y a aura probablement 30 000 euros pour la succession (si 2 enfants héritiers), et 15 000 euros de taxes diverses, frais de notaires et de partage etc..
Rentable mais seulement pour les héritiers
En somme dans notre exemple fictif, entre vous et vos héritiers vous allez gagner 163 000 euros par rapport à la location. Mais de votre vivant, vous ne serez pas plus riche parce que votre maison vaut 500k ou 1 million, ou parce que sa valeur a cru de 50%. De plus, si les prix se sont envolés, votre seule option reste de vendre pour plus petit, car toute maison plus grande vous ruinera.
Pour vivre bien, il est donc nécessaire de calculer la taille minimale de la maison nécessaire, et s’y tenir. Et de placer l’argent ainsi économisé dans un placement liquide et rémunérateur, comme une assurance vie ou des actions. Car l’immobilier de résidence principale a comme nous l’avons vu un retour sur investissement négatif (environ -50% après la succession et malgré une hausse de prix, par rapport au principal et intérêts payés). Ce n’est pas parce qu’il est moins négatif que la location, dont le rendement est toujours de -100%, qu’il faut s’empresser de mettre de l’argent dans sa résidence principale.
Attention ! pour de l’immobilier d’investissement, les calculs sont très différents. Le paradoxe se conclue donc en ayant prouvé que pour vraiment devenir riche et faire fructifier son petit million, il faut accepter de se reconnaître comme pauvre, acheter et vivre dans une petite maison à sa taille et économiser la différence.
