Il y a beaucoup de façons d’investir dans l’immobilier. Notamment les SCPI qui sont des sortes de sociétés dont le but est d’investir en votre nom dans des habitations, des commerce ou des bureaux.
Les Frais
Il y a plusieurs niveaux de frais dans ces SCPI :
- Les frais à la souscription
- Les frais d’arbitrage, de versement, de retrait ou la participation aux bénéfices inférieur à 100%
- Les frais annuels (en assurance vie)
- La fiscalité
Et dans une assurance vie ?
Il est bien sur possible d’investir directement dans une SCPI en achetant des parts. Cependant, la liquidité et réduite et il est parfois difficile de s’en défaire. Il est préférable pour des raisons fiscales :
- D’acheter à crédit et d’imputer les frais d’emprunt sur les bénéfices (loyers)
- Ou, en payant cash, de le faire au sein d’une assurance -vie. Cela empile un niveau de frais en plus, mais les AV ont régulièrement des frais négociés, donc ça ne sera pas toujours plus couteux.
La liste des SCPI achetables au sein d’Assurances Vies est sur FranceTransaction.
Il y en quelques dizaines.
Laquelle choisir ?
Par exemple pour ceux qui ont un contrat Mes placements Liberté, il y a trois SCPI avec un taux de rendement correct
- PFO2 – http://www.mes-placements.fr/assurance-vie/mes-placements-liberte/scpi-pfo2.php
- Primopierre – http://www.mes-placements.fr/assurance-vie/mes-placements-liberte/scpi-primopierre.php
- Immofonds 4 – http://www.mes-placements.fr/assurance-vie/mes-placements-liberte/scpi-immofonds-4.php
Les critères de choix sont le rendement sur les dernières années, mais ce n’est pas tout. Il faut vérifier aussi les lieux géographiques d’investissement, la diversification, le taux d’endettement, la qualité des immeubles achetés..
Un taux d’endettement très élevé peut procurer des rendements forts élevés à court terme, mais conduire à une faillite dès que le marché se retourne : la valeur des actifs se déprécie avec la baisse des prix, et la perte dépasse les fonds propres, et c’est la faillite. Attention donc, en ces temps o`l’immobilier est à un plus haut depuis 2 décennies, le risque de chute est élevé.
Rendement
Au final après retrait des frais annuels, des frais de versement, on va obtenir
- du 5% annuel brut environ (hors prélèvements sociaux de 13,5%)
- une perte de 5-6% au versement
Tout tout compris, le rendement net après 5 ans atteint donc à peine 19% hors prélèvement sociaux. Et contrairement à l’assurance vie, ce n’est pas garanti.
Mais bon dans l’assurance vie classique, on a du 3,5% après frais annuels et hors prélèvements sociaux.. C’est encore moins.
Dans quels cas acheter des parts de SCPI ?
Au vu de tous ces éléments, n’achetez des parts de SCPI que pour une longue durée, d’au moins 5 ans, pour rentabiliser les frais initiaux. Privilégiez, si vous avez le cash, l’achat au sein d’une assurance vie à frais réduits.
Surtout, vu comment l’immobilier est globalement haut, n’y investissez QUE si vous n’êtes pas propriétaire de votre habitation, ou alors si votre patrimoine dépasse 3 fois la valeur de votre habitation. Dans le cas contraire, cela ajouterait encore de l’immobilier à votre portefeuille, et ce manque de diversification serait très dangereux au vu des valorisations élevées. Du moins en France.
Vous pouvez chercher des investissements immobiliers en Espagne ou en Grèce, si vous avez de bons relais sur place. Mais ça ne sera pas dans une assurance vie ni dans une SCPI, donc taxé à mort.
Annuaire
Pour un annuaire des scpi : http://www.primaliance.com/
