Ce n’est pas lié à l’investissement valeur.. mais à l’argent à trouver pour l’investir…
Un des moyens connus est de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier pour se constituer un patrimoine. Acheter ou louer, éternelle question qui n’a pas de réponse toute faite… (on y reviendra plus tard sur ce site).
L’idée ici est de faire le tour du PEL (Plan Epargne Logement), du point de vue purement placement financier.
Rappelons qu’un PEL doit être alimenté d’un minimum de 540 euros par an.
Pour tous les PEL ouverts avant 2003, il y avait une prime d’état automatique, qui gonflait le rendement sans risque du placement à plus de 4%. Ces « vieux » PEL sont en train de mourir petit à petit. C’était une aubaine.
Depuis 2003, les PEL sont rémunérés à 2.50%. C’est toujours mieux que le livret A, mais moins qu’une assurance vie. On ne conseillera donc pas ce placement pour placer des liquidités, d’autant que les retraits ne sont pas possibles sauf cloture.
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Réforme début 2011
Le taux évoluera en fonction des marchés.. avec un plancher à 2.50%; Le taux du prêt restera de 1.7% au supérieur à celui du rendement.
La prime d’état est toujours fixée à 40% des intérêts reçus.
La question à se poser reste : mais pour un achat immobilier, le PEL est-il intéressant ? Pour une personne qui a un petit salaire, cela peut être intéressant pour augmenter la capacité d’emprunt. En effet le prêt PEL compte pour un apport.
Pour les 75% d’autres acheteurs, la réponse est clairement non.
En effet, sans la prime, le taux restera quasiment toujours au-dessus de celui que la banque vous proposera. Actuellement par exemple, pour un prêt à 10-15 ans les taux vont de 3.2 à 3.8% environ. Comme il faut réaliser l’entièreté du « prêt PEL » pour avoir droit à la prime d’état, le surcoût d’intérêts du « prêt PEL » coûte plus cher que la prime d’état.
Calcul
La somme à emprunter en « prêt PEL » se calcule de façon que les intérêts payés représentent 2.5x les droits.
En utilisant un simulateur de prêt PEL, on voit qu’une personne qui a touché 1000 euros d’intérêts (donc 1000 de droits) sur son PEL, doit emprunter 19275 euros sur 10 ans (mensualité de 196.26 euros) ou 12637 euros sur 15 ans (mensualité de 94.24). Dans les deux cas, le coût total du prêt est de 4276 et 4326 euros. (Ça ne corresponds pas aux 2500 annoncés : 2.5×1000, mais passons).
Or, la prime d’état est de : 40% x 1000 = 400 euros.
Soit un équivalent de 9.5% du cout du prêt, ce qui donne un taux « réel » du prêt après aide de l’état de 3.75% sur 10 ans ou de 3.77% sur 15 ans.
On reste au dessus des offres du marché.
Le futur
Dans le futur, par contre., si les taux venaient à remonter, et que vous pouvez toujours emprunter à 3.75% réel après aide d’état.. ça sera peut être intéressant. Donc, ceux qui se font avoir, sont ceux qui ont ouvert comme moi leur PEL dans les années 2000, et le cassent maintenant que les taux sont bas. Mais bon, on profite de ces taux bas, c’est encore mieux. Pour les plus jeunes : ouvrez un PEL maintenant. Si les taux sont à 6% dans 10 ans, vous ne les regretterez pas !
