Le viager présente de nombreux avantages. En voici 7 qui pourront vous donner envie d’y investir.
1. Le viager est peu connu
Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire, car le nombre d’acheteurs est inférieur aux besoins.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire, car le nombre d’acheteurs est inférieur aux besoins.
2. Les grandes maisons sont peu demandées
Les personnes qui achètent des viagers ont tendance à acheter sur Paris; vu les prix élevés, ils privilégient des petites surfaces, et des personnes plutôt âgées ayant encore peu d’années à vivre. En conséquence, ces petites surfaces sont à éviter, car il y a beaucoup de jeunes couples qui les veulent en tant que 2e achat (par exemple pour avoir un studio pour leur bébé, d’ici 15-18 ans).
Un autre avantage du viager, c’est que les prix sont fixés librement, et les valeurs des bouquets et des rentes sont variables et négociables. Il vous faut donc cibler des grandes maisons sur lesquelles la décote est plus élevée. Typiquement sur la côte d’azur ou à La Baule (où vivent de nombreux retraités), l’offre est élevée.
3. Le vendeur de viager devient rentier.. vous devenez un « anti-rentier »
L’achat d’un viager est à première vue une très mauvaise stratégie pour devenir rentier. C’est même l’inverse : c’est le vendeur du bien immobilier qui touche une rente mensuelle (que vous lui versez) et c’est donc lui qui devient rentier ! C’est la nature même du viager. Or, parce qu’un bon investissement a toujours sa part de risque, vous devrez accepter l’achat en viager comme un achat risqué, et non chercher à minimiser ce risque.
Maintenant, et sans vouloir critiquer les personnes dont le but est d’être rentier, que préférez-vous :
- Prendre des risques parce que vous êtes jeune, pour faire croître votre patrimoine plus rapidement
- Ou essayer de devenir rentier, ce qui suppose des investissements délivrant des rentes plus ou moins connues (big caps comme Coca Cola, louer des biens immobiliers, acheter des obligations d’état ou d’entreprise..)
Il me semble qu’en dessous de 50 ans, vous êtes à moins de la moitié de votre vie financière, et il faut donc prendre des risques : pour cela il n’y pas mieux que d’être une sorte d’anti rentier, vous vendez de la sécurité à quelqu’un qui en a besoin (revenu régulier) et vous achetez du risque. Le viager n’a donc rien d’immoral (enfin tant que vous n’empoisonnez pas votre vendeur) car il répond à un besoin des deux parties.
Libre à vous, une fois que vous serez devenu riche, de modifier votre patrimoine pour être à votre tour rentier, mais cette étape correspond pour « Nouvelle Voisine » au 4e quart de la vie financière, au delà de 70 ans.
4. Le viager peut-être libre ou occupé
Comme pour un investissement immobilier classique, le viager que vous achetez peut-être occupé par son propriétaire-vendeur, ou libre.
C’est intéressant car les deux situations ont leur avantages :
- Avec un viager libre, vous pouvez maximiser vos revenus, en relouant le bien plus cher que vous n’avez de remboursements mensuels. Bien sur cet autofinancement a un prix : le bouquet à payer à l’achat du bien sera plus élevé. Cette situation sera bonne si les prix des locations augmentent, ou si votre vendeur vit très vieux
- Avec un viager occupé, vous ne pouvez malheureusement pas déduire la rente que vous versez d’autres revenus locatifs. Mais vous avez une superbe décote sur le prix du bouquet, peut-être seulement un tiers du prix de la maison. Si votre vendeur vit une demi-douzaine d’années, vous aurez payé le bien à peine aux deux tiers de sa valeur ou à peu près. Performance qui sera dure à battre avec un viager libre (les viagers libres demandant moins de cash, ils sont + demandés et ont donc une performance élevée seulement après un certain temps, une fois amorti le surcoût de bouquet !)
5. Le viager est meilleur qu’une assurance-vie
Tout le monde a en tête l’idée du risque du viager qui ne se termine jamais, avec une vendeuse qui survit à votre propre mort. Par exemple, l’histoire de Jeanne Calment et de son notaire.
En fait, cette vision est fausse pour deux raisons :
- Plus vous achetez un viager à une personne jeune, plus le risque est réduit : en effet, si on considère le nombre d’années restant à vivre à une personne vendant un viager, il sera de l’ordre de 7 ou 8 à 80 ans, mais avec de fortes disparités (disons entre 2 et 18 ans pour 95% des vendeurs). Or dans les mêmes bornes de 95%, pour une personne âgée de 60 ans, le nombre d’année restant variera non pas dans un rapport de 1 à 9, mais plutôt de 1 à 6 (de 5 à 30 ans). Les chiffres sont approximatifs mais ils montrent que le vrai risque, c’est de choisir une personne trop âgée à la Jeanne Calment. Alors qu’en choisissant un jeune retraité, vous ne vous attendez à rien avant 20 ans.
- Lié à la première raison, le viager se révèle un bon investissement à long terme : le bouquet payé pour un viager à un jeune retraité sera très faible. Et l’achat sera idéal pour transmettre une maison à l’un de vos enfants, il l’aura, si vous l’achetez assez tôt, pour la fin de ses études vers 25 ans. La mort d’une personne est CERTAINE. Au mieux, une personne de 60 ans en vivra encore 60, et votre enfant aura sa maison.. pour sa retraite !
Certes, le risque de votre décès avant celui du vendeur est là. Cela obligera vos descendants à continuer à payer, sous peine de tout perdre. Mais une assurance-vie transmet de l’argent. Un viager permettra de transmettre un droit à devenir propriétaire d’un bien, ce qui est beaucoup plus tangible.
Bien sur cela sous-entend que vous devez laisser un minimum de cash à vos enfants au cas où ils devraient hériter de votre viager.
6. Le viager ne se préoccupe pas de l’inflation
Le viager est indexé sur l’inflation en partie : il y a une indexation minimale légale (actuellement 1,75%), et le taux peut, au-dessus de cela, être fixé librement (sur le SMIC, l’indice de la construction, etc..). Vu les taux d’intérêts très bas actuellement, ils ne peuvent que remonter, et donc, actuellement, le viager protège le vendeur d’une forte hausse de l’inflation. Mais dans ce cas, cela veut juste dire que votre maison se sera en toute logique appréciée du même pourcentage, puisqu’il s’agit de pierre, et donc, il n’y a pas de perte de pouvoir d’achat pour votre maison.
7. Le viager peut être acheté sous forme de fonds
Enfin, si le risque est rédhibitoire pour vous, des fonds de placements permettent de limiter le risque (et le rendement) en achetant des parts de « viager titrisé ».
Il y avait le fonds Koesion, qui a fait faillite en 2012 après seulement 3 ans. Le rendement annoncé était de 7-8%
La société Turquoise finance a créé le fond « viager life fund » il s’agit d’une SICAV agrée au Luxembourg et accessible sur les comptes titre (en direct) ou sur des contrats d’assurance vie Allianz Luxembourg ou Lombard. Leur modélisation est bien construite.
Code ISIN: LU 0569699696
En alternatives au viager, vous avez des fonds immobilier spéciaux investis dans des logements à loyer modéré comme la SCPI Pierre 48
Edit 2017 : Quelques nouveaux fonds devenus plus connus depuis la 1e version de l’article :
- Certivia : un fonds fait par des investisseurs privés (banques et assurance) qui mutualise les achats.. il est facile de vendre son bien à ce fonds, par contre apparemment l’investissement dans ce fonds ne semble pas ouvert aux particuliers.
- FPCI Perial Silver Estate 1 : on trouve bien des articles au lancement de ce fonds, mais aucun sur son fonctionnement : réservé aux institutionnels à priori
- Virage Viager : à priori ce n’est pas vraiment un fonds mutualisé : c’est un intermédiaire qui lui, mutualise SES viagers, mais vous, vous fait investir dans un seul. Il prend à sa charge les éventuels loyers au delà d’une durée maximale; mais forcément, vous demandera de continuer à payer si la mort du vendeur est précoce. Reste à voir quel pourcentage leur est cédé en échange de ce service qui « fixe » le prix (les rentes futures sont intégrées dans le bouquet, apparemment). Leurs bien sont visibles sur Soluvia.fr
- 123 Viager : la seule certitude, ce sont les frais de 14% à la souscription !!
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Article Name
Investir dans le viager : les 7 avantages
Description
Voici 7 avantages à investir dans le viager, un placement immobilier trop peu connu et pourtant pas si immoral qu'il ne parait
Author
rentables.fr
Contrairement à vos écrits, le fonds Koésion n’a pas fait faillite…
Il ne s’agit d’ailleurs pas d’un fonds, mais d’un concept déposé de viager mutualisé exploité par le cabinet d’ingénérie financière Virage Viager avec comme investisseurs des Institutionnels (Caisses de retraite, mutuelles, assureurs) , family office, asset manager pour clients investisseurs privés… Ce modèle de fonds mutualisé est exploité sous formes diverses (SAS, SCI, SICAV, OPCI…) dans 5 fonds de droit Francais ouverts à ce jour pour un encours au 31/12/13 de 140 M€ .
Les ouvertures de fonds au premier semestre 2014 sont de l’ordre de 150 M€ supplémentaires permettant insi aux investisseurs d’acquérir plus de 1000 biens dans les prochains mois.
Bonjour,
Article original avec une vision peu commune de l’achat d’un viager.
J’ajouterai en complément que l’acquisition d’un viager possède l’avantage de ne pas avoir à recourir à une banque pour devenir propriétaire immobilier. Cela rend la propriété accessible au plus grand nombre ou tout du moins à ce qui savent épargner.
Au final, l’achat d’un viager reste une épargne forcée comme un emprunt immobilier pour sa résidence principale.
A bientôt,
Fabrice
Bonjour,
Merci pour cet article intéressant.
Je me permets de revenir sur votre paragraphe « Anti-rentier ». Que ce soit pour n’importe quel investissement, et le viager n’en fait pas exception, il n’est pas possible de s’affranchir d’une période de « capitalisation » avant de liquider son épargne (en épargne ou en capital). Ces dernières années, de nombreuses personnes véhiculent l’idée qu’il est possible de se verser une rente immédiatement grâce à l’immobilier (cash-flow positif). Il ne faut pas oublier que cela est possible au prix d’un travail (ex. courte durée) ou de risque accru (ex. immeuble de rapport dans les villages).
Que vous épargniez 400€ tous les mois pour investir dans des actions et espérer obtenir un capital qui vous servira à compléter votre pension à la retraite ou encore dans un viager, le principe reste identique.
L’aléa du viager est sur cette date de fin de période de capitalisation. Vous savez que le vendeur va mourir, mais pas quand…
Gabriel